Nach einem langen Wohnbauboom brach der Neubau ab 2021 ein. 2024 wurden nur noch 51.500 Wohneinheiten in neuen und bestehenden Wohngebäuden baubewilligt. 2025 zeichnet sich eine Konsolidierung ab. ©FmR
Während die Baubewilligungen im Jahr 2024 stagnieren, gewinnt die Wohnbauförderung wieder an Bedeutung. Die aktuelle Statistik zeigt, dass das österreichische Wohnbaumodell selbst in Krisenzeiten robust bleibt. Die Wohnbauförderung ist das Herzstück der österreichischen Wohnungspolitik, besonders dann, wenn sie antizyklisch zur Stabilisierung der Baukonjunktur beiträgt. Nicht ohne Grund gilt dieses Modell international als eines der besten. Ein Großteil der Bevölkerung verfügt über qualitativ hochwertige Wohnungen; sowohl Ausstattung als auch Wohnungsgrößen liegen deutlich über dem internationalen Durchschnitt. Zudem war bislang sichergestellt, dass große Teile des Bestands leistbar bleiben, was wiederum zur gesellschaftlichen Integration und Stabilität beiträgt. Auch das Kosten-Nutzen-Verhältnis spricht für das Modell: Die Bundesländer gaben 2024 rund 0,5 Prozent des Bruttoinlandsprodukts für Wohnbauförderung aus, und zusammen mit der ungewöhnlich hohen Bundessanierungsförderung erreichten die wohnungspolitischen Ausgaben sogar 0,8 Prozent des BIP.
Die öffentlichen Ausgaben für Wohnen sind durch den vielfältigen Nutzen der Wohnbauförderung gerechtfertigt. Neben sozialpolitischen Zielen etwa der Unterstützung einkommensschwächerer Haushalte und umweltpolitischen Zielen wie der Dekarbonisierung hat die Wohnbauförderung auch eine starke wirtschaftspolitische Wirkung: Sie stabilisiert Wohnungsmärkte und Bauproduktion, wirkt preisberuhigend und sichert zahlreiche Arbeitsplätze. Sowohl Neubau als auch Sanierung entfalten dabei weitgehend inländische Wertschöpfung. Die Wohnbauförderung aktiviert privates Investitionskapital in großem Umfang, besonders im Eigenheimbereich, und fördert Innovationen.
Die aktuelle Entwicklung gibt Anlass zur Zuversicht. Nach langen Rückgängen bei Zusicherungszahlen und Förderausgaben zeigen die Werte von 2024 wieder nach oben. Die Ausgaben lagen um ein Drittel höher als im Tiefstjahr 2022, und die Sanierungsförderung des Bundes erreichte sogar einen Höchststand. Bund und Länder setzen damit ein deutliches Zeichen zur Überwindung der aktuellen Baukrise. Die Wohnbauförderung bleibt damit ein Instrument, das Kontinuität im Wohnbau sowie Innovation und sozialen Ausgleich ermöglichen kann. Im Auftrag des Fachverbands Steine-Keramik hat das IIBW die Wohnbauförderungsstatistik 2024 erstellt. Die wichtigsten Ergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst.
Demographischer Wandel zeichnet sich ab
Demografisch zeigt sich ein klarer Wandel: Die Bevölkerungsdynamik hat migrationsbedingt stark nachgelassen. Während 2015 und 2021 jeweils über 100.000 Menschen nach Österreich zuzogen, lag das Wachstum 2024 bei unter 20.000 Personen. Im europäischen Vergleich wächst Österreich zwar weiterhin, allerdings mit abnehmendem Tempo. Für die kommenden zehn Jahre wird ein Wachstum von 3,4 Prozent prognostiziert, wobei Wien weiterhin überdurchschnittlich zulegen dürfte.
Starker Anstieg der Mieten
Die Mieten stiegen 2024 deutlich: Die Bestandsmieten erhöhten sich um fast fünf Prozent auf 9,8 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreisbremse begrenzte zwar reguläre Indexanpassungen, nicht jedoch jene für angemessene und freie Mieten. Die Wohnkosten im gemeinnützigen Bereich lagen mit 8,5 Euro pro Quadratmeter deutlich – nämlich mehr als ein Viertel – unter jenen im privaten Mietsegment, wo sie im Schnitt 11,6 Euro betrugen. Nach einem deutlichen Kostenschub im Jahr zuvor stagnierten die Wohnkosten im Eigentumsbereich 2024.
Talsohle bei den Baubewilligungszahlen
Die Baubewilligungen erreichten 2024 eine Talsohle. Nach einem langen Boom brach der Neubau ab 2021 stark ein. Im Jahr 2024 wurden nur noch 51.500 Wohneinheiten bewilligt. Zwar deutet sich für 2025 eine Stabilisierung an, jedoch auf niedrigem Niveau. Gründe für den Rückgang sind die stark gestiegenen Kreditzinsen, hohe Baupreise, die breit kritisierte Kreditvergaberichtlinie (KIM-Verordnung) sowie die zurückhaltende Anpassung der Fördersätze. Auch wenn sich die Rahmenbedingungen mittlerweile leicht verbessert haben, ist die Krise noch nicht überwunden.
Lebenszeichen bei der Neubauförderung
Gleichzeitig gibt es erste Erholungszeichen in der Neubauförderung. Nach deutlichen Rückgängen in den Vorjahren kam es 2024 zu einer Konsolidierung: Mit 15.300 geförderten Geschoßwohnungen wurden um 15 Prozent mehr Wohneinheiten zugesichert als im Vorjahr, wenngleich die Zahl noch immer neun Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt liegt. Besonders positiv entwickelten sich die Steiermark und Wien. Rückgänge gab es hingegen im Mehrwohnungsbau in Niederösterreich aufgrund einer Förderumstellung sowie im Burgenland, das nach einem Förderstopp 2023 weiterhin deutlich unter früheren Werten liegt. Auch die Eigenheimförderung verharrte mit 3.900 Zusicherungen auf niedrigem Niveau. Der Förderdurchsatz – also das Verhältnis von Zusicherungen zu Baubewilligungen – stieg zuletzt deutlich an, sowohl aufgrund der höheren großvolumigen Förderung als auch wegen des starken Rückgangs bei gewerblichen Baubewilligungen.
Förderungsausgaben wie in den 2000er Jahren
Die Förderungsausgaben näherten sich 2024 wieder dem Niveau der 2000er Jahre an. Während sie bis Mitte der 2010er Jahre konstant zwischen 2,4 und 3 Milliarden Euro lagen, fielen sie später stark ab und erreichten 2022 den Tiefststand von unter 1,9 Milliarden Euro. Seither stiegen sie um fast ein Drittel auf 2,51 Milliarden Euro im Jahr 2024 – ein Plus von 14 Prozent gegenüber 2023 und deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt. Die Ausgaben wuchsen stärker als die Anzahl der geförderten Wohneinheiten, da die Fördermodelle an die veränderten Baupreise und Zinssätze angepasst werden mussten. Damit konnte der Rückgang der Bauproduktion teilweise abgefedert werden. Gleichzeitig gerät die Finanzierung der Wohnbauförderung unter Druck, weil die Ausgaben steigen, während die Rückflüsse sinken. Erstmals seit vielen Jahren reichten Rückflüsse und Beiträge nicht mehr aus, um die Ausgaben zu decken. Mit den hohen Sanierungsförderungen des Bundes summierten sich die wohnpolitischen Ausgaben auf 0,8 Prozent des BIP und erreichten damit den OECD-Durchschnitt.
Mehr Sanierungs- als Neubauförderung
Die Sanierungsförderung übertraf 2024 die Neubauförderung deutlich. Nach niedrigen Sanierungsraten in den 2010er Jahren kam es in den 2020er Jahren zu einer starken Zunahme. Die Förderausgaben der Länder stiegen von unter 500 Millionen Euro auf 650 Millionen Euro. Zusammen mit der Umweltförderung des Bundes wurden 2024 rund 2,1 Milliarden Euro in die Wohnhaussanierung investiert – zweieinhalbmal so viel wie im Zehnjahresschnitt und deutlich mehr als in den Neubau.
Wohnbeihilfe steigt wieder
Auch die Wohnbeihilfe legte wieder zu. Nach Jahren rückläufiger Ausgaben gaben die Länder seit 2023 wieder mehr für diese Subjektförderung aus, um steigende Wohnkosten abzufedern. 2024 beliefen sich die Ausgaben auf 335 Millionen Euro – ein Plus von zwölf Prozent. Die Ausgaben der Sozialhilfe der Länder für die Abdeckung von Wohnbedarf übersteigen jene der Wohnbeihilfen inzwischen deutlich.
Autor: Wolfgang Amann, Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen GmbH (IIBW)